Milano’dan Tahran’a: AVM yatırımlarının 160 yıllık dersleri
Bir cam çatıyla başlayan hikâye, 160 yılda iki milyon metrekarelik komplekslere ulaştı. Bu yolculuk, AVM yatırımında neyin işe yaradığını ve neyin yaramadığını da gösteriyor.
AVM büyüklüğü iki ayrı ölçüyle verilir: toplam inşaat alanı ve kiralanabilir alan (GLA), yani yalnızca mağazalara kiraya verilebilen metrekare. “Dünyanın en büyüğü” tartışmalarının çoğu bu farktan doğuyor.
Her şeyin başladığı çatı: Galleria Vittorio Emanuele II, Milano
Modern AVM’nin atası sayılan yapı Milano’da. Galleria 1861’de tasarlandı, inşaatına 1865’te başlandı ve 1867’de yeni birleşmiş İtalya’nın kralı Vittorio Emanuele II’nin katılımıyla açıldı. Piazza del Duomo tarafındaki zafer takı ise 1877’de eklendi. Mimar Giuseppe Mengoni, kaderin cilvesiyle, yapının tamamlanmasından bir gün önce bu takın tepesinden düşerek hayatını kaybetti.
Galleria’nın sektöre mirası adında saklı. Kendinden önceki pasajlardan daha büyük ölçekteydi, camla örtülü kapalı AVM’nin doğrudan öncüsü oldu ve dünyada pek çok alışveriş merkezinin “galleria” adını taşımasına ilham verdi. Biffi Caffè ve Savini restoranı gibi Milano’nun en eski işletmelerinden bazıları bugün hâlâ burada.
Formatın doğuşu: Southdale Center, 1956
Bugün bildiğimiz kapalı AVM bir iklim sorununa çözüm olarak doğdu. Fikir 1952’de, Dayton’s mağazalarının başındaki Donald Dayton’ın soğuk günlerde evden çıkmayan müşteriyi mağazaya çekmenin yolunu aramasıyla ortaya çıktı. Dayton, Avusturya doğumlu mimar Victor Gruen ile birlikte mağazaların içe baktığı kapalı bir merkez geliştirdi.
Minnesota’nın Edina kentindeki Southdale, 72 kiracıyla açıldı ve 20 milyon dolara mal oldu. 8 Ekim 1956’daki açılışa 40 binden fazla kişi katıldı. Southdale, ABD’de açılan binlerce AVM’ye model oldu ve alışverişle sosyal hayatın birleştiği bir dönemi başlattı. İlginç bir not: Gruen 1978’de Londra’daki bir konuşmasında, AVM gelişiminin kendi fikirlerini bozduğunu söyleyerek bu modelden uzaklaştı.
Eğlence ve alışveriş tek çatıda: West Edmonton Mall ve Mall of America
AVM’yi bir tatil hedefine çeviren isim Ghermezian ailesinin Triple Five grubu oldu. Aile West Edmonton Mall’u 1974’te geliştirmeye başladı; ilk etap 1981’de tamamlandı, 1983 ve 1985’teki genişlemelerle merkez Kanada’nın en büyüğünden dünyanın en büyüğüne yükseldi. Kapalı dalga havuzu, kapalı gölü ve rekor kıran lunaparkıyla perakendeyi eğlenceyle iç içe geçiren formülün ilk büyük örneği buydu. Merkez dünyanın en büyüğü unvanını 2004’te Pekin’deki Golden Resources Mall’un açılmasıyla kaybetti.
Grup aynı formülü ABD’ye taşıdı: 1992’de açılan Mall of America, o günden beri ABD’nin en büyük AVM’si.
Türkiye’nin ilk adımı: Galleria Ataköy, 1988
Türkiye bu hikâyeye 1988’de katıldı. Türkiye’nin ilk alışveriş merkezi Galleria, 1988’de dönemin Başbakanı Turgut Özal tarafından açıldı. Projenin fikir babası Hüseyin Bayraktar, arsayı Emlak Bankası’ndan kiraladı ve krediyi de aynı bankadan alarak projeyi tamamladı; projede otel ve özel sektörün yaptığı ilk marina olan Ataköy Marina da vardı.
Galleria aynı zamanda lokomotif kiracının, yani ziyaretçiyi AVM’ye çeken büyük mağazanın önemini Türkiye’ye ilk öğreten örnek oldu. Merkezin büyük bölümünü kaplayan ve lokomotif olarak düşünülen Printemps mağazasının başarısızlığı ve iflası tüm AVM’yi olumsuz etkiledi; ulaşımı daha kolay yeni merkezlerin açılması da Galleria’yı gölgede bıraktı.
Ölçek tek başına yetmez: South China Mall, Dongguan
AVM tarihinin en sık anlatılan uyarı hikâyesi Çin’den. Hazır erişte sektöründen servet yapan Hu Guirong, memleketi Dongguan’a kalkınma getirmek için tahminen 1,3 milyar dolar yatırdı. 2005’te açılan merkez yaklaşık 2.350 mağaza kapasitesiyle günde 100 bin ziyaretçi bekliyordu ve Paris, Roma, Venedik, Mısır gibi temalı yedi bölgeye ayrılmıştı.
Beklenen kalabalık gelmedi. Merkez Dongguan’ın dışında, eski bir tarım arazisine, toplu taşıma bağlantısı neredeyse olmayan bir noktaya kurulmuştu; perakendeciler uzak konumu görünce uzak durdu ve boşluk oranı yüzde 99’a ulaştı. Kentin düşük gelirli göçmen işçi nüfusu da üst gelir grubuna göre kurgulanmış bir AVM’ye karşılık veremedi. Hikâye tamamen kötü bitmedi: Guinness’e göre 600.153 metrekarelik kiralanabilir alanla dünyanın en büyüğü olan merkez, on yıl boyunca neredeyse boş kaldıktan sonra 2015’te yeniden mağaza, restoran ve ziyaretçi çekmeye başladı.
Aynı yıl, zıt kader: Cevahir, İstanbul
South China Mall’un açıldığı 2005, İstanbul için de bir eşikti. Temeli 1997’de atılan Cevahir, sekiz yıllık bir sürecin ardından Ekim 2005’te açıldı ve Avrupa’nın en büyük alışveriş ve eğlence merkezi olarak tanıtıldı. 64 bin metrekarelik arazi üzerinde 358 bin metrekare kapalı alana sahip merkez, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Cevahir Holding’in yüzde 50-50 ortaklığıyla hayata geçti; İBB’nin hisseleri 2006’da 421 milyon dolara Kuveyt sermayeli İngiliz şirketi St. Martins Property’ye satıldı.
Dongguan’daki merkezle temel fark konumdu. Cevahir şehrin merkezinde, metroya bağlı bir noktada kuruldu. Next, Debenhams, Zara Home, Bershka ve Stradivarius gibi markalar Türkiye’deki ilk mağazalarını burada açtı. Merkez yıllar içinde, markaların ek alan taleplerini karşılayabilmek için yan parseli katıp büyüme seçeneğini de gündemine aldı.
Ziyaretçi rekortmeni: The Dubai Mall
2008’de açılan Dubai Mall, büyüklükten çok çekim gücüyle öne çıkıyor. Emaar’ın açıklamalarına göre merkez 2023’te 105 milyon ziyaretçiyle dünyanın en çok ziyaret edilen yeri oldu, 2024’te ise 111 milyonu aşan ziyaretçiyle kendi rekorunu yeniledi. Merkezde akvaryum ve su altı hayvanat bahçesi, KidZania ve buz pisti gibi eğlence alanları bulunuyor.
Emaar yatırımı büyütmeye devam ediyor: şirket, 240’ı aşkın yeni lüks mağaza ve yeme-içme noktası içeren 1,5 milyar dirhemlik bir genişleme açıkladı. Genişlemenin 2026 civarında tamamlanması bekleniyor.
En büyüğü ama en yalnızı: Iran Mall, Tahran
Toplam alanda zirve bugün Tahran’da. Chitgar Gölü kıyısındaki Iran Mall’un ilk etabı, 267 bin metrekare kiralanabilir alan ve 708 mağazayla 1 Mayıs 2018’de açıldı. Kompleksin toplam inşaat alanı yedi katta 1,95 milyon metrekare; tasarım, geleneksel İran zanaatini çağdaş bir dev AVM ile birleştirme fikri üzerine kuruldu. Burada fark önemli: merkez toplam inşaat alanında Dubai Mall’dan büyük, ancak kiralanabilir perakende alanında aynı şey söylenemiyor.
Projenin finansal hikâyesi de dikkat çekici. Resmi bir maliyet rakamı açıklanmadı; ancak Fars haber ajansına göre ana finansör Ayandeh Bank, 2017’ye kadar projeye 220 trilyon riyal, o günkü resmi kurla yaklaşık 7,6 milyar dolar aktarmıştı. İran Merkez Bankası’nın Ayandeh Bank’ı kapatıp devlete ait Bank Melli ile birleştirmesi üzerine mülkiyet Ekim 2025’te Bank Melli’ye geçti ve varlık tasfiye sürecine girdi; yetkililer tasfiye kapsamında merkezin değerlemesini de başlattı. Merkez, dünyanın en kapalı perakende pazarlarından birinin içinde yer alıyor.
2019’un iki yüzü: Jewel Changi ve American Dream
2019’da açılan iki proje, aynı dönemde birbirine zıt iki sonucu gösterdi.
Singapur’da 1,7 milyar Singapur doları maliyetli, Moshe Safdie tasarımı Jewel Changi, 17 Nisan 2019’da kapılarını açtı. 280 mağaza ve yeme-içme noktası barındıran kompleksin amacı, havalimanını başlı başına bir turistik hedefe çevirmek ve aktarma yolcusunu çekmekti. Merkezindeki 40 metrelik Rain Vortex, dünyanın en yüksek kapalı şelalesi olarak tanıtılıyor. Proje kamu fonu ya da vergi geliri kullanılmadan hayata geçirildi.
New Jersey’deki American Dream ise zamanlama ve finansmanın ne kadar belirleyici olduğunu gösterdi. İlk kez 1996’da düşünülen projenin temeli 2004’te atıldı, merkez yaklaşık 5 milyar dolarlık maliyetle ancak 2019’da açılabildi. Proje üç geliştirici değiştirdi, 15 yıl gecikti; beklenen gelir gelmedi ve 3 milyar dolarlık özel borç ile 1,09 milyar dolarlık vergiden muaf tahvilin ödemeleri aksadı. Merkez 2020’de pandemi nedeniyle kapanmak zorunda kaldı, 2021’de kapalı kayak pisti yangın nedeniyle kapandı. Mahkeme kararıyla merkezin vergi değerlemesi 1,65 milyar dolara indirildi. 2024’te ise iki yıl ödenmeyen tahvil faizlerinin geri ödenmesine başlandı.
Bu hikâyeler ne söylüyor?
160 yıllık tablo, AVM yatırımında birkaç değişmez kuralı öne çıkarıyor. Konum ve ulaşım ölçekten önce gelir: 2005’te açılan iki dev merkezden South China Mall’u boş bırakan şey büyüklük eksikliği değil, oraya gidecek yolun ve alım gücünün olmamasıydı; metroya bağlı Cevahir ise Türkiye’ye ilk kez giren yabancı markaların adresi oldu. Lokomotif kiracı bir AVM’yi taşıyabileceği gibi batırabilir de; Galleria Ataköy’ün Printemps tecrübesi bunun yerli örneği. Finansman yapısı ve zamanlama, en iyi konsepti bile yıllarca geriye çekebilir; American Dream bunun pahalı kanıtı.
Türkiye’deki tablo da ölçekten verime dönmüş durumda. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin (AYD) verilerine göre ülkede 445 AVM bulunuyor ve toplam kiralanabilir alan son 15 yılda 6 milyon metrekareden 13,9 milyon metrekareye çıktıktan sonra bu seviyede durdu. 2025’te yalnızca dört AVM açıldı, 2026 için beş AVM planlanıyor; 13 ilde ise hâlâ hiç AVM yok. Buna karşın AVM’lerin 2025 cirosu 59 milyar dolara ulaştı, metrekare başına ciro yüzde 30 arttı ve Anadolu’daki AVM’lerde bu artış yüzde 35,3 ile İstanbul’un (yüzde 25) önüne geçti. Yani Türkiye’de oyun artık yeni metrekare eklemek değil, mevcut metrekareyi daha verimli kullanmak.
Öte yandan kazananların ortak paydası net: West Edmonton’dan Dubai Mall’a, Jewel Changi’ye kadar başarılı örnekler kendini mağaza toplamı olarak değil, insanların özellikle gitmek istediği bir yer olarak kurgulamış. Ölçü artık metrekare değil, ziyaret sebebi.
