Sentra Gayrimenkul Genel Müdürü Mert Örücü, Türkiye’de neden yeni alışveriş merkezi yatırımı yapılmadığı sorusunun çoğu zaman talep üzerinden yanıtlandığını, oysa tabloyu doğru okumak için yatırım matematiğine bakmak gerektiğini söyledi.
Örücü’ye göre artan inşaat maliyetleri, yüksek finansman giderleri ve operasyonel harcamalar yeni projelerin fizibilite çerçevesini belirgin biçimde daralttı. Bu durum yeni yatırımları imkânsız kılmıyor, ancak ekonomik gerekçesi çok daha dikkatle sorgulanan projeler haline getiriyor. Talep tümüyle ortadan kalkmış değil. Yatırımcı açısından asıl soru, mevcut talebin yeni bir projeyi uzun vadede taşıyıp taşıyamayacağı.
Bu nedenle sektör yeni yatırımlardan çok mevcut varlıkların daha verimli yönetildiği, dönüştürüldüğü ve güçlendirildiği bir döneme girdi. Örücü, bugün yapılmayan yeni AVM yatırımlarını geri çekilme değil, sermaye disiplininin doğal sonucu olarak okumak gerektiğini belirtiyor.
İkinci başlık gelirin sürdürülebilirliği. Perakende tarafında bazı kategorilerde indirim kampanyalarının ağırlığı arttı. Bu, satış hacmini desteklerken kârlılığı baskılıyor. Kârlılığı sınırlı kalan perakendeci ile yatırımcı arasında kira artışlarında uyuşmazlık çıkabiliyor. İndirimle taşınan satışlar ciro üretse bile ciroya bağlı kira gelirlerinin kalıcı biçimde artmasını her zaman sağlamıyor.
Makas iki yönlü açılıyor. Enerji, bakım, güvenlik, personel ve finansman gibi kaçınılmaz giderler enflasyonun üzerinde artarken, kira artışları çoğunlukla enflasyon seviyesinde ya da altında kalıyor. Örücü, asıl meselenin ciro üretmek değil, gelir gider dengesini uzun vadede koruyacak bir yapı kurmak olduğunu vurguluyor.
Sürdürülebilir bir zemin için üç koşul sayılıyor: gerçekçi kontrat yapıları, dengeli mağaza karması ve gelir tarafını destekleyecek istikrarlı ticari performans. Örücü’ye göre AVM sektöründe yeni bir büyüme döneminden söz edilecekse, bunun ölçüsü açılan merkez sayısı değil, mevcut varlıkların ürettiği gelirin kalitesi olacak.
